Voorbeeld
Aannemer De Vries koopt een verffabriekje van eigenaar Van Dijk voor fl 400.000,- zonder te kennen te geven wat hij hiermee in de toekomst wil gaan doen. Een half jaar na de overdracht wordt Van Dijk geconfronteerd met een eis tot schadevergoeding van fl 500.000,-.
Koper De Vries wist bij de koop dat het bestemmingsplan zou worden gewijzigd, waarna woningbouw mogelijk werd. Pas na de koop bleek hem echter dat destijds buurman Pieterse ter gelegenheid van de aankoop van diens huis een erfdienstbaarheid van weg had bedongen welke weg gaat over het verkochte (de verffabriek). Van Dijk had hem die erfdienstbaarheid verleend, hetgeen uit het eigendomsbewijs van Pieterse bleek zonder dat Van Dijk dit tegen de koper heeft gezegd. Verder was inmiddels duidelijk geworden dat de bodem van het door De Vries gekochte terrein met opstal zo ernstig was verontreinigd dat zonder kostbare sanering het terrein niet voor woningbouw kon worden gebruikt. De Vries probeert beide zaken af te wentelen op zijn verkoper, Van Dijk.
Het Burgerlijk Wetboek
geeft onder meer een aantal regels waaraan verkopers en kopers zich hebben te
houden. Een van die regels houdt in dat een verkoper aan een koper de eigendom
moet leveren van het verkochte 'vrij van alle lasten en beperkingen'. Dit is
alleen anders wanneer de koper de lasten en beperkingen uitdrukkelijk heeft
aanvaard.
Een voorbeeld van een last/beperking is een erfdienstbaarheid van weg. Een
erfdienstbaarheid van weg, zoals uit het voorbeeld, betekent dat iemand anders
het recht heeft over jouw grond te gaan. Dat is misschien niet zo bezwaarlijk
als er over deze weg alleen te voet of met een fiets wordt gegaan. Maar wanneer
er iedere dag dertig zware vrachtwagens overheen rijden, is het een heel ander
verhaal. Vandaar dat verkoper Van Dijk aan koper De Vries uitdrukkelijk had
moeten melden dat hij ooit een erfdienstbaarheid van weg heeft verleend.
Nu hij dit niet heeft gedaan, kan koper De Vries eisen dat de beperking (de
erfdienstbaarheid van weg dus) wordt opgeheven. Kan verkoper Van Dijk aan deze
verplichting in alle redelijkheid niet voldoen, dan kan De Vries bijvoorbeeld
schadevergoeding eisen.
Een andere regel uit het
Burgerlijk Wetboek houdt in dat het verkochte moet beantwoorden aan de
overeenkomst. Concreet betekent dit dat wat je koopt normaal gebruikt moet
kunnen worden. Je moet het dus kunnen gebruiken waarvoor het bedoeld is. Wanneer
je een auto koopt, mag je verwachten dat die auto rijdt. Van een aangeschafte
wasmachine mag je verwachten dat die wast. En zo is het ook met een huis: daarin
moet je normaal kunnen wonen.
Maar koop je bewust een bouwval, met de bedoeling die te restaureren, dan kun je
daarvan natuurlijk niet verwachten dat het "woont als een
nieuwbouwwoning".
In het voorbeeld koopt De Vries een verffabriekje. Aan verkoper Van Dijk vertelt
hij niets over zijn toekomstplannen. Nadat de gemeente het bestemmingsplan heeft
veranderd, kan De Vries op het terrein in principe zijn nieuwbouwplannen gaan
uitvoeren. Maar de verontreiniging van de grond is zo ernstig dat de gemeente
geen bouwvergunning zal verlenen voordat de grond is gesaneerd (gereinigd).
Omdat De Vries niet had verteld dat hij woningen wilde gaan bouwen op het
terrein van de verffabriek, kon Van Dijk zich niet realiseren dat de
verontreiniging van de bodem een probleem zou kunnen opleveren. Dat wil zeggen:
er worden nu eenmaal andere eisen gesteld aan grond die wordt gebruikt als
fabrieksterrein, dan die waarop woningen worden verbouwd!
De Vries had zich kunnen realiseren dat de grond vervuild zou kunnen zijn.
Bovendien had hij Van Dijk moeten melden dat hij woningen wilde gaan bouwen op
het terrein, dan hadden zij over eventuele sanering in de koopovereenkomst nog
afspraken kunnen maken. De Vries kan nu niet aankloppen bij Van Dijk.